Durante décadas, en distintos municipios de la República Dominicana se han levantado viviendas, pequeños negocios, muros, talleres y otras mejoras a escasos metros de ríos, arroyos y otras corrientes de agua. Algunas surgieron sin autorización; otras recibieron cartas de no objeción o documentos municipales; algunas se encuentran dentro de parcelas registradas y otras ocupan terrenos cuya situación catastral o dominial nunca fue depurada. Esa diversidad obliga a evitar una afirmación fácil pero jurídicamente incorrecta: no toda construcción próxima a un río tiene exactamente la misma condición legal y no todo terreno situado dentro de una franja de protección se convierte automáticamente en propiedad del Estado.
Lo que sí existe desde hace más de dos décadas es una restricción ambiental expresa. El artículo 129 de la Ley núm. 64-00, General sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales, ordena garantizar una franja de protección obligatoria de treinta metros en ambas márgenes de las corrientes fluviales, así como alrededor de lagos, lagunas y embalses. Esa regla es anterior a la Ley núm. 368-22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos. Por tanto, la legislación territorial de 2022 no inventó los treinta metros; lo que hace es crear condiciones institucionales para que las restricciones ambientales incidan de manera más directa y verificable sobre la planificación y la gestión del suelo.
La precisión es esencial porque en el debate público se suelen confundir tres planos diferentes: el dominio público hídrico, la propiedad privada colindante y el derecho a edificar. La Ley 64-00 dispone, en su artículo 126, que las aguas del país pertenecen al Estado y que su dominio es inalienable, imprescriptible e inembargable. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, por su parte, impide el saneamiento a favor de particulares sobre inmuebles pertenecientes al dominio público. Sin embargo, el artículo 129 de la Ley 64-00 no declara literalmente que cada metro comprendido dentro de la franja de treinta metros pase, por ese solo hecho, a ser propiedad estatal. Puede existir una parcela privada registrada junto a una corriente de agua y, al mismo tiempo, existir una limitación pública severa sobre lo que puede hacerse en la parte afectada.
De ahí surge una regla que debería formar parte de cualquier análisis inmobiliario moderno: tener un Certificado de Título acredita un derecho de propiedad, pero no garantiza que cada metro cuadrado de la parcela sea edificable. Un inmueble puede estar sujeto a servidumbres, retiros, zonas inundables, restricciones ambientales, áreas protegidas, limitaciones urbanísticas u otras cargas de derecho público. El título y la edificabilidad no son conceptos equivalentes.
Esta distinción también evita otro error: afirmar que Registro de Títulos nunca puede expedir o mantener un título cuando un inmueble está próximo a un río. Esa proposición sería demasiado amplia. Lo verificable es que el dominio público no puede sanearse a favor de particulares y que una actuación catastral puede ser rechazada cuando desconoce una restricción ambiental. La Resolución DNMC-R-2024-0006, de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, constituye un ejemplo relevante: en un expediente de mensura para saneamiento se mantuvo una calificación negativa porque el inmueble colindaba con un curso de agua y los trabajos no respetaban la separación de treinta metros prevista por la Ley 64-00. Ese precedente no crea una prohibición universal de titulación a menos de treinta metros; demuestra, más bien, que el sistema catastral tampoco puede actuar como si la restricción hídrica no existiera.
Una restricción vieja dentro de un sistema territorial nuevo
La transformación más importante se encuentra en la articulación entre la Ley 64-00, la Ley 368-22 y el Reglamento aprobado por el Decreto núm. 486-25, publicado en la Gaceta Oficial núm. 11212 del 29 de agosto de 2025. El reglamento derogó el Decreto 396-25 y actualmente constituye la referencia reglamentaria para aplicar la Ley 368-22. Su artículo 93 coloca como criterios de primer nivel, para la elaboración y aprobación de los instrumentos de ordenamiento territorial, las normas, certificaciones y resoluciones de Medio Ambiente, la legislación sectorial relativa al agua y las limitaciones derivadas de la zonificación hidrológica, entre otras regulaciones ambientales que inciden sobre el uso del suelo.
Esto cambia el enfoque municipal. Un Plan Municipal de Ordenamiento Territorial no tiene que inventar la franja de treinta metros ni sustituir las competencias del Ministerio de Medio Ambiente. Su función es incorporar al ordenamiento local las restricciones nacionales que condicionan el territorio, identificar riesgos, clasificar usos y ofrecer una base técnica para decidir dónde se puede urbanizar, dónde debe restringirse la ocupación y qué autorizaciones sectoriales son necesarias.
La Ley 368-22 refuerza esa lógica. Su artículo 39 dispone que la utilización del suelo queda sujeta a las autorizaciones exigidas por el ordenamiento jurídico y que ningún acto de edificación es legítimo sin la autorización administrativa correspondiente. También establece que determinadas autorizaciones contrarias a la Constitución o a la ley pueden ser nulas, siguiendo el debido proceso, y que las otorgadas contra los instrumentos territoriales o el ordenamiento aplicable pueden ser anulables. Cuando se trata de obras que afectan áreas verdes, dominio público o espacios libres y se declara la nulidad de la autorización o se verifica que nunca existió, la propia ley contempla suspensión, medidas de protección y, para obras concluidas, un procedimiento que puede conducir a su demolición.
El artículo 45 añade otra pieza particularmente importante para los gobiernos locales: una autorización de uso de suelo expedida desconociendo los requisitos legales del artículo 44 es nula y compromete la responsabilidad administrativa de los funcionarios correspondientes. A ello se suma el artículo 102, según el cual el funcionario que, en violación de la ley o de los instrumentos de ordenamiento territorial, otorgue permisos o autorizaciones compromete su responsabilidad civil y patrimonial. En materia ambiental, el artículo 171 de la Ley 64-00 dispone además que el funcionario que, por acción u omisión, autorice actuaciones que causen daños a los recursos ambientales puede ser solidariamente responsable con quien las ejecutó.
Ese conjunto normativo hace que una carta municipal ya no pueda analizarse como si fuera un documento aislado. Una autorización local no sustituye las autorizaciones ambientales exigibles ni puede convertir en lícito aquello que una ley nacional prohíbe. La pregunta futura no será solamente quién construyó, sino también qué se solicitó, qué informó el técnico, qué mostraba la cartografía, quién inspeccionó, qué autoridad autorizó y si existían permisos sectoriales suficientes.
El Decreto 486-25 refuerza esa trazabilidad al exigir a las Oficinas de Planeamiento Urbano herramientas y equipos tecnológicos para utilizar Sistemas de Información Geográfica. En la medida en que los municipios incorporen ríos, cañadas, zonas inundables, límites parcelarios, áreas de riesgo y restricciones ambientales en bases georreferenciadas, será mucho más difícil que una afectación hídrica permanezca invisible dentro de un expediente de uso de suelo.
En términos prácticos, el cambio puede ser profundo: la parcela tendrá coordenadas, el cauce tendrá coordenadas, la construcción podrá localizarse y las restricciones podrán superponerse. Una prohibición que durante años pudo ser conocida solamente después de una inspección o de una denuncia puede comenzar a advertirse desde la etapa de planificación, mensura o autorización.
El problema que puede transmitirse junto con la herencia
Esta nueva realidad tiene un efecto patrimonial que merece más atención de la que normalmente recibe: una construcción jurídicamente vulnerable no deja de ser vulnerable porque cambie de dueño. El artículo 153 del Decreto 486-25 establece que las medidas de protección urbanística tienen carácter real y no personal y que se aplican con independencia de posteriores cambios de titularidad. Cuando corresponda, la medida debe comunicarse al Registro de Títulos, si el inmueble está registrado, o a la Conservaduría de Hipotecas, si no lo está, con la finalidad de darle publicidad y prevenir afectaciones a terceros.
Por eso la herencia debe ser analizada con especial cuidado. La muerte del ocupante o propietario no convierte una situación irregular en regular. El heredero puede recibir una casa, un negocio o una mejora y, junto con ellos, recibir limitaciones que ya recaían sobre el inmueble. Puede encontrarse con dificultades para reconstruir, ampliar, regularizar, realizar una determinada mensura, obtener nuevos permisos o defender la permanencia de una obra que nunca estuvo plenamente autorizada.
No sería jurídicamente responsable afirmar que toda persona que vive en la orilla de un río está dejando inevitablemente una propiedad destinada a ser demolida. Tampoco sería responsable sostener lo contrario: que décadas de ocupación aseguran una permanencia definitiva. La situación depende de la naturaleza del terreno, del momento en que surgió la construcción, de los derechos registrales existentes, de las autorizaciones obtenidas, de la afectación ambiental concreta y de la normativa vigente en cada etapa.
Lo que sí debe comprender quien conoce que ocupa una ribera, una franja protegida o un espacio cuya situación jurídica nunca fue definida es que el problema no necesariamente termina con su vida. Se puede heredar la construcción, pero también se pueden heredar sus restricciones, litigios, costos de regularización y su incertidumbre jurídica. En otras palabras, una vivienda puede tener valor económico y familiar y, al mismo tiempo, no ofrecer plena seguridad de permanencia.
Este punto resulta especialmente delicado cuando se trata de bienes del dominio público. La Ley 108-05 impide el saneamiento privado de los inmuebles que pertenecen a ese dominio. Además, el artículo 97 de la Ley 368-22 establece que la perturbación producida contra un bien del dominio público por determinadas infracciones puede ser considerada continuada, de modo que la prescripción no se computa mientras la perturbación no haya cesado y los daños no hayan sido reparados, en los términos previstos por la propia ley. Por ello, la idea de que ocupar durante muchos años un bien público terminará convirtiéndolo necesariamente en propiedad privada carece de base jurídica.
La antigüedad, sin embargo, sí importa para determinar el régimen aplicable a determinadas edificaciones. El artículo 109 de la Ley 368-22 conserva la validez de actuaciones iniciadas y respaldadas por autorizaciones administrativas otorgadas por autoridad competente conforme a los procedimientos vigentes al momento de su emisión. Y el artículo 155 del Decreto 486-25 regula edificaciones existentes antes de la promulgación de la Ley 368-22 que resulten incompatibles con la nueva normativa urbanística: en determinadas condiciones limita sus actuaciones a mantenimiento y conservación, y exige nuevas autorizaciones para la reconstrucción.
Esa regla no debe confundirse con una amnistía ambiental. Una cosa es una edificación que fue lícitamente autorizada bajo un régimen anterior y que luego queda fuera de ordenación por una nueva planificación. Otra muy distinta es una obra que ya desconocía una restricción ambiental vigente cuando fue construida. En este último supuesto, su antigüedad no debe presentarse como una autorización retroactiva.
También es necesario precisar el alcance de la demolición en el Decreto 486-25. El artículo 159 regula obras cuya construcción se inició después de la aprobación del reglamento y que fueron finalizadas sin las autorizaciones correspondientes o sin ajustarse a ellas. En términos generales, prevé un período de cuatro años para determinadas medidas; pero ese límite no aplica a obras sin autorización realizadas en áreas verdes o suelos no urbanizables. En esos casos puede ordenarse la demolición en cualquier momento, mediante acto administrativo debidamente motivado y con respeto estricto al derecho de defensa, prueba, audiencia y contradicción. Esa disposición no puede proyectarse mecánicamente sobre cualquier construcción antigua existente antes del reglamento.
Demolición, restauración y debido proceso: una posibilidad real, no automática
La posibilidad de remover o demoler una construcción ilegal no nació con el Decreto 486-25. El artículo 183, numeral 7, de la Ley 64-00 autoriza al tribunal competente a imponer la obligación de modificar o demoler construcciones violatorias de las disposiciones de protección, conservación y defensa del medio ambiente. La Ley 368-22, en su artículo 83, permite además a la autoridad competente, como acción accesoria a las sanciones, retirar, demoler, modificar, reubicar o suspender obras o actividades que violen la ley, su reglamento o los instrumentos de planificación territorial.
Existe incluso un precedente penal concreto. En febrero de 2023, la Procuraduría General de la República informó que la Cámara Penal Unipersonal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de Duarte dictó la Sentencia núm. 136-2023-SSEN-00008 contra una persona que había construido dentro de la franja de protección de treinta metros de una fuente acuífera en San Francisco de Macorís. La decisión impuso multa, prisión suspendida y ordenó demoler la edificación. Por tanto, afirmar que una construcción en una ribera nunca puede ser objeto de demolición sería jurídicamente insostenible.
Pero el extremo contrario también sería incorrecto. El Tribunal Constitucional, en la Sentencia TC/0078/13, examinó una actuación del Ministerio de Medio Ambiente relacionada con el desalojo y demolición de una mejora perteneciente a una persona provista de título y destacó la necesidad de actuación de la autoridad competente y del respeto a las garantías del debido proceso. El principio es esencial: la protección del medio ambiente no autoriza arbitrariedad administrativa.
Por eso la respuesta jurídica no puede reducirse a una fotografía aérea y una cinta métrica. Antes de una medida definitiva deben determinarse, según corresponda, la ubicación exacta del cauce, los límites de la parcela, la existencia de dominio público, la fecha de la construcción, el historial de autorizaciones, la posible existencia de derechos válidamente adquiridos, la naturaleza de la infracción, el daño ambiental, la clasificación actual del suelo y la autoridad competente. El afectado debe tener acceso al expediente, posibilidad de presentar pruebas, ser oído, controvertir los informes técnicos y recurrir las decisiones conforme al ordenamiento jurídico.
La Ley 368-22 recoge expresamente ese enfoque al exigir tutela efectiva y debido proceso dentro del procedimiento sancionador y al prever recursos contra las decisiones administrativas. El Decreto 486-25 repite esas garantías cuando regula medidas de protección y demolición. De modo que la legalidad ambiental y el debido proceso no se excluyen; se necesitan mutuamente para que la intervención estatal sea legítima y sostenible frente a un eventual control judicial.
Esta combinación de normas explica por qué el futuro de las propiedades ribereñas no puede resumirse en la frase ‘se van a tumbar todas’ ni en la frase ‘nadie puede tocarme porque llevo treinta años aquí’. Ambas son jurídicamente defectuosas. El escenario real es más exigente: habrá casos susceptibles de regularización o adecuación; otros quedarán sujetos a restricciones de mantenimiento o reconstrucción; algunos requerirán medidas de restauración o reubicación; y otros, especialmente cuando comprometan dominio público, áreas protegidas o restricciones ambientales de alta intensidad, pueden terminar sometidos a retiro o demolición por la vía competente.
La seguridad patrimonial futura dependerá cada vez menos de la sola permanencia física y cada vez más de la capacidad de demostrar la legalidad de esa permanencia. Una factura eléctrica no crea propiedad. El pago de impuestos no convierte un bien público en privado. Una carta de no objeción municipal no sustituye las autorizaciones sectoriales exigidas por la ley. Un título no hace edificable automáticamente toda la superficie de la parcela. Y la transmisión hereditaria no borra las medidas reales que recaen sobre el inmueble.
Quien posea hoy una vivienda o negocio muy próximo a un río debería, por tanto, realizar una revisión preventiva antes de que el problema aparezca en una sucesión, una venta, una mensura o un procedimiento administrativo. La revisión debe identificar el título o la base jurídica de ocupación, la mensura, la posición real del cauce, la distancia entre la construcción y la corriente fluvial, las autorizaciones municipales, las autorizaciones ambientales y la clasificación del suelo dentro de los instrumentos territoriales vigentes o en elaboración.
El resultado de esa revisión puede ser muy diferente de una propiedad a otra. Una parcela puede estar válidamente registrada y tener únicamente una porción sujeta a restricción. Una mejora puede haber sido autorizada en un momento determinado y quedar luego fuera de ordenación. Otra puede estar parcialmente sobre dominio público. Otra puede carecer desde su origen de la autorización necesaria. Es precisamente esa diferencia la que debe preservar cualquier análisis serio.
Durante más de veinte años, la República Dominicana tuvo la regla de los treinta metros escrita en la Ley 64-00, pero con una capacidad territorial desigual para identificarla y administrarla preventivamente. La Ley 368-22 y el Decreto 486-25 pueden reducir esa distancia mediante planes, sistemas de información, procedimientos más trazables y una responsabilidad más clara de propietarios y funcionarios.
El cambio más importante quizá no sea que el Estado haya descubierto una nueva prohibición, sino que finalmente esté construyendo herramientas para ubicarla sobre el territorio. Cuando el río, la parcela, la edificación y la restricción ambiental puedan leerse dentro de un mismo sistema, muchas situaciones que durante décadas parecían consolidadas comenzarán a ser jurídicamente visibles.
Y ahí aparece el problema de fondo para las familias. El verdadero patrimonio no es solamente la casa que permanece en pie. También es la certeza de que puede mantenerse, transferirse, reconstruirse y utilizarse dentro de la ley. Quien transmite una construcción con una situación ambiental o urbanística no depurada puede transmitir también un conflicto que la próxima generación tendrá que enfrentar.
Por eso la advertencia no debe ser que todos los propietarios próximos a los ríos perderán sus viviendas. La advertencia correcta es más seria: una ocupación prolongada no sustituye el análisis jurídico, y una propiedad que nunca ha aclarado su relación con el cauce, la franja de protección y las autorizaciones correspondientes puede conservar una incertidumbre que sobreviva incluso a quien la construyó.
La Ley 64-00 puso los treinta metros en el texto legal. La Ley 368-22 y el Decreto 486-25 pueden colocarlos cada vez más claramente sobre los mapas, los expedientes y las decisiones de uso del suelo. Cuando eso ocurra, para muchos inmuebles la pregunta dejará de ser cuánto tiempo llevan construidos y pasará a ser otra mucho más difícil: qué derecho existe realmente, qué parte puede conservarse, qué puede regularizarse y qué, respetando el debido proceso, tendría eventualmente que ser retirado.
Fuentes jurídicas y jurisprudenciales verificadas
- Constitución de la República Dominicana, proclamada el 27 de octubre de 2024, especialmente arts. 15, 51, 193 y 194.
- Ley núm. 64-00, General sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales, especialmente arts. 126, 129, 169, 171, 183, 184 y 187. Fuente oficial: Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales.
- Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, especialmente el régimen aplicable a bienes del dominio público (art. 106). Fuente: Registro Inmobiliario.
- Ley núm. 368-22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos, especialmente arts. 39, 44, 45, 79-84, 92-97, 102-103 y 109-114. G. O. núm. 11092, 22 de diciembre de 2022.
- Decreto núm. 486-25, del 28 de agosto de 2025, Reglamento de Aplicación de la Ley núm. 368-22, publicado en la Gaceta Oficial núm. 11212 del 29 de agosto de 2025; derogó el Decreto núm. 396-25. Especialmente arts. 93, 152-159 y 177.
- Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, Resolución DNMC-R-2024-0006, de 19 de febrero de 2024.
- Tribunal Constitucional, Sentencia TC/0078/13, de 7 de mayo de 2013.
- Cámara Penal Unipersonal del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de Duarte, Sentencia núm. 136-2023-SSEN-00008; reseñada por la Procuraduría General de la República el 14 de febrero de 2023.
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